第一章 總則
第一條 為規(guī)范不動產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》制定本準(zhǔn)則。
第二條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。
本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)不包含海域、林木等。
第三條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)委托對評估基準(zhǔn)日特定目的下的不動產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算，并出具資產(chǎn)評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。
不動產(chǎn)評估包括單獨(dú)的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。
第四條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則，但法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行其他準(zhǔn)則的，從其規(guī)定。【評估師資訊】
第二章 基本遵循
第五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動產(chǎn)評估的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 能夠勝任所執(zhí)行的不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。
當(dāng)執(zhí)行某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)時，應(yīng)當(dāng)采取彌補(bǔ)措施，包括利用專家工作及相關(guān)報(bào)告等。
第六條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，收集相關(guān)的權(quán)屬證明文件，對于沒有權(quán)屬證明文件的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對其權(quán)屬做出承諾或說明。
第七條 不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合用途管制要求的情況下進(jìn)行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。
第八條 當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下， 結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、價值類型等情況，選擇和使用最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估。
第三章 操作要求
第九條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托人明確資產(chǎn)評估報(bào)告的用途、評估對象、范圍和評估目的。不動產(chǎn)評估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對
應(yīng)的部分權(quán)益。
第十條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。
第十一條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)，并在資產(chǎn)評估報(bào)告中予以披露。
第十二條 不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，評
估土地使用權(quán)價值時應(yīng)當(dāng)計(jì)算該損失金額并加以扣除。
對于土建工程與機(jī)器設(shè)備安裝為一體或者形成緊密關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注機(jī)器設(shè)備與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。
第十三條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對所評估的不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如需采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進(jìn)
行現(xiàn)場調(diào)查，應(yīng)當(dāng)充分考慮抽樣風(fēng)險。
對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以披露。
第十四條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)偂⒔ㄔO(shè)周期以及收益等情況。
第十五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。
第四章 評估方法
第十六條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地
價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。
第十七條 采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息包括：
（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要包括：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；
（二）成交日期；
（三）成交價格，包括總價、單價及計(jì)價方式；
（四）付款方式；
（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機(jī)等。
第十八條 用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似；
（二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近；
（三）交易類型與評估目的相適合；
（四）成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格。
第十九條 采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。
交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。
第二十條 采用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：
（一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；
（二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化；
（三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益；
（四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。
第二十一條 采用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率：
（一）收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定；
（二）確定凈收益時應(yīng)當(dāng)考慮未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期；
（三）折現(xiàn)率與不動產(chǎn)的收益方式、收益預(yù)測方法、風(fēng)險狀況有關(guān)，也因不動產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益口徑保持一致。
第二十二條 采用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露租約情況。
第二十三條 采用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時，應(yīng)當(dāng)了解：
（一）重置成本采用客觀成本；
（二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?/SPAN>，避免重復(fù)計(jì)算或者漏算；
（三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。
第二十四條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。
第二十五條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)綜合考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時，通常綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時，需要考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，可以根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。
第二十六條 采用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：
（一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以確定的不動產(chǎn)；
（二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值；
（三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費(fèi)等；
（四）假設(shè)開發(fā)方式通常是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。
第二十七條 采用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的差異，確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的
情況下，調(diào)整內(nèi)容包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。【評估師資訊】
第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估
第二十八條 企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算，且可能存在同一不動產(chǎn)賬面價值由多筆余額構(gòu)成的情形。 作為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)等，其價值影響因素存在差異。
第二十九條 在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實(shí)際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響。
第三十條 在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價值評估的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。
第三十一條 在企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)分析不動產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算方式以及是否存在不動產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項(xiàng)，明確不動產(chǎn)的評估價值內(nèi)涵與實(shí)際已發(fā)生支出、尚未發(fā)生支
出之間的關(guān)系，避免重復(fù)計(jì)算或者漏算。
第三十二條 在企業(yè)價值評估中，不動產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，評估價值受其對企業(yè)貢獻(xiàn)程度的影響。
第三十三條 在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)考慮不動產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實(shí)現(xiàn)交易的可能性，采用恰當(dāng)?shù)脑u估方法確定其評估價值。
第六章 披露要求
第三十四條 無論單獨(dú)出具不動產(chǎn)評估報(bào)告，還是將不動產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估報(bào)告的組成部分，都應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露必要信息， 使資產(chǎn)評估報(bào)告使用人能夠正確理解評估結(jié)論。
第三十五條 執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編制資產(chǎn)評估報(bào)告時應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的總體情況、主要特點(diǎn)和權(quán)屬狀況進(jìn)行披露。
第七章 附則
第三十六條 本準(zhǔn)則自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 28 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告〉等 7 項(xiàng)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知》（中評協(xié)〔2007〕 189 號）中的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》同時廢止。
