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在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，合同制度是有關(guān)市場(chǎng)交易行為最為基本的法律規(guī)范，每一份合同都連接著中國(guó)大市場(chǎng)。
為進(jìn)一步深化要素市場(chǎng)化配置，高效配置土地資源，自然資源部、市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)現(xiàn)有《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（示范文本）進(jìn)行了修訂，并于近日對(duì)外發(fā)布。這是國(guó)家作為土地使用權(quán)出讓人時(shí)，自然資源部門與受讓人之間新的“契約”文本。
為什么修訂？主要修訂了哪些內(nèi)容？如何用好新的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓“契約”文本？日前，自然資源部自然資源所有者權(quán)益司、市場(chǎng)監(jiān)管總局網(wǎng)絡(luò)交易監(jiān)督管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了相關(guān)解讀。
為何修訂——
適應(yīng)土地市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際和土地資產(chǎn)管理要求
黨的二十屆三中全會(huì)提出“必須更好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，創(chuàng)造更加公平、更有活力的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化”“構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)”“完善要素市場(chǎng)制度和規(guī)則，推動(dòng)生產(chǎn)要素暢通流動(dòng)、各類資源高效配置、市場(chǎng)潛力充分釋放”。近年來(lái)，《中華人民共和國(guó)民法典》頒布實(shí)施，《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》相繼修正、修訂，對(duì)土地出讓管理工作提出了新的要求。
自2008年以來(lái)，原國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合印發(fā)實(shí)施的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）在規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、維護(hù)合同各方合法權(quán)益上發(fā)揮了積極作用。
但是，隨著相關(guān)法律法規(guī)的頒布、修訂，生態(tài)文明建設(shè)進(jìn)程的逐步推進(jìn)，全民所有自然資源資產(chǎn)管理體制不斷完善，所有者職責(zé)逐步落地，原合同示范文本已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前土地市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際和土地資產(chǎn)管理要求。
同時(shí)，在實(shí)踐中，各地也提出了一些意見建議，希望合同示范文本能夠?qū)Τ鲎寖r(jià)款分期繳款利息標(biāo)準(zhǔn)、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、“凈地”條件、容忍義務(wù)、文書送達(dá)等問(wèn)題給予明確和細(xì)化，并強(qiáng)化合同條款的可操作性，以更好適應(yīng)當(dāng)前土地市場(chǎng)的發(fā)展和需求。
因此，對(duì)原合同示范文本進(jìn)行適應(yīng)性修訂十分必要和迫切，對(duì)于提高土地利用效率和管理水平具有重要意義。
怎樣修訂——
落實(shí)民法典綠色原則，注重全生命周期管理
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的簽訂與履約，涉及管理鏈條長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)主體廣泛。同時(shí)，各地資源稟賦、管理水平等也存在差異。因此，合同示范文本宜保持一定的延續(xù)性。
基于上述考慮以及發(fā)揮合同示范文本的普適參考作用，本次修訂堅(jiān)持“大穩(wěn)定、小調(diào)整”的原則，保留了合同示范文本的總體結(jié)構(gòu)，主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行了修訂：
一是有效銜接上位法的規(guī)定要求。按照《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)規(guī)定，基于出讓人與受讓人雙方平等民事主體的考慮，此次修訂優(yōu)化完善了相關(guān)條款內(nèi)容。比如，增加“公平、誠(chéng)信”作為合同訂立的原則；規(guī)范表述國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能；按照有利于貫徹綠色發(fā)展理念、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利的要求，增加合同履行原則，明確當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。出讓人不得干涉受讓人行使合法權(quán)利；增加“和解、調(diào)解”作為解決爭(zhēng)議的方式；優(yōu)化受讓人遲延支付價(jià)款、出讓人遲延交付土地等條款內(nèi)容。
二是注重土地全生命周期管理。結(jié)合近年來(lái)土地出讓政策、用途分類、規(guī)劃條件出具、出讓價(jià)款征管、不動(dòng)產(chǎn)登記等自然資源資產(chǎn)管理領(lǐng)域新政策，銜接機(jī)構(gòu)改革涉及規(guī)劃許可等管理職責(zé)的調(diào)整，將全生命周期管理理念貫穿土地出讓管理全過(guò)程各環(huán)節(jié)，更新相應(yīng)條款內(nèi)容。同時(shí)，突出合同示范文本的普適參考性，為合同當(dāng)事雙方結(jié)合屬地政策規(guī)定、宗地具體情況，依法調(diào)整、增加全流程管理等相關(guān)條款預(yù)留了接口。
三是進(jìn)一步區(qū)分所有者職責(zé)和監(jiān)管者職責(zé)。按照改革要求，合同條款內(nèi)容聚焦國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立和管理等全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)事項(xiàng)，不再將一些監(jiān)管事項(xiàng)、行政處罰事項(xiàng)納入合同示范文本。
如何用好——
牢牢把握三條原則，增強(qiáng)合同管理科學(xué)性
合同示范文本是連接國(guó)有土地所有者和使用者的重要紐帶。用好合同，充分發(fā)揮合同的約束與保障作用，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。
兩部委相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，各地在參考合同示范文本擬定具體宗地的出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握好以下三大原則：
一是堅(jiān)持合法合規(guī)。當(dāng)事雙方擬訂出讓合同時(shí)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)信、有償?shù)脑瓌t，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，通過(guò)合理的合同約定，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，維護(hù)良好的土地市場(chǎng)秩序。
二是堅(jiān)持公開公平。合同條款中涉及的出讓標(biāo)的、價(jià)款支付、土地交付、違約責(zé)任等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)與出讓方案、出讓文件保持一致，并在出讓公告中充分披露，讓競(jìng)買人充分了解出讓宗地信息，科學(xué)作出競(jìng)買決策。合同簽訂后，當(dāng)事雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守契約精神，按照約定全面履行各方義務(wù)，并承擔(dān)合同訂立和履行所產(chǎn)生的相應(yīng)法律后果。
三是堅(jiān)持因地制宜。合同示范文本旨在依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)土地出讓的法律法規(guī)和政策規(guī)定，為合同當(dāng)事雙方提供普適性的參考文本。出讓人結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定和宗地具體情況，經(jīng)合同當(dāng)事雙方協(xié)商一致，可在法律法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)，參考合同示范文本，對(duì)部分條款內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，增強(qiáng)合同管理的科學(xué)性，提高土地要素配置精準(zhǔn)性和利用效率。 |
